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Immobilien und Rechenzentren: das Wesentliche, das Sie beachten sollten

In den letzten Jahren verzeichneten Rechenzentrumsimmobilien ein bemerkenswertes Wachstum. Die Pandemie hatte kaum Auswirkungen auf diesen florierenden Sektor. Die Gesundheitskrise hatte kaum Auswirkungen auf seine Entwicklung. Telearbeit, Online-Shopping, Cloud Computing, Tik Tok und die Einführung des 5G-Netzwerks haben die Nachfrage nach technischen Gebäuden für Rechenzentren aufrechterhalten.

Kontext von Rechenzentrumsimmobilien

Wie eine Dampfwalze erfasst Hochtechnologie alle Bereiche und beeinflusst auch Immobilien. Für die Errichtung von Rechenzentren sind Hunderte von Quadratmetern mitten in der Stadt erforderlich. Ihre Installationen dienen als Träger eines ultradigitalen Lebens. Der Betrieb von Telefonen, Computern und anderen SmartTVs ist auf Rechenzentren angewiesen. Letztere nehmen große Flächen ein und belasten die Immobilien stark.

Um die Latenzzeit zu minimieren, benötigen High-Tech-Unternehmen Räumlichkeiten in der Nähe des Ziels. Um seinem Einzugsgebiet näher zu kommen, sind diese Firmen Zögern Sie nicht, in mehrere Gebäude zu investieren. Sie können auch ganze Etagen eines Wolkenkratzers mieten. In beiden Fällen wählen diese spezialisierten Dienstleister die besten Standorte aus, auch wenn sie dafür den höchsten Preis zahlen und die Immobilienpreise in die Höhe treiben müssen.

Durch den Einsatz der 5G-Technologie sowie die Demokratisierung des Cloud Computing ergeben sich ganz konkrete Anforderungen, denen Immobilienakteure gerecht werden müssen. Ihre Mission ist der Bau von Komplexen für Rechenzentren. Diese Kunden verlangen die bestmöglichen Standorte, um näher an den Nutzern zu sein. Gleichzeitig stellen sie sehr strenge Vorgaben.

Die amerikanische Nachfrage wächst weiter

Der hypervernetzte Lebensstil der Amerikaner erklärt das exponentielle Wachstum von Rechenzentren im Land von Uncle Sam. Der Einsatz der Cloud und 5G erfordert erhebliche Immobilieninvestitionen allein für die Rechenzentren. Seit 2017 haben High-Tech-Unternehmen jährlich insgesamt 11,5 Milliarden US-Dollar zugunsten dieses vielversprechenden Sektors ausgegeben. Diese Summe umfasst Technologien, technische Infrastrukturen, aber auch spezialisierte Immobilien.

Von 2018 bis Anfang 2020 gingen die Investitionen leicht zurück. Paradoxerweise hat die Pandemie den Sektor nicht so stark beeinträchtigt. Allerdings hat das Corona-Virus seit Ausbruch der Krankheit in den USA bereits 900.000 Todesopfer gefordert. Im ersten Jahr der Gesundheitskrise benötigten Rechenzentren fast 458 Megawatt Energie. Anbieter mussten ihre Serverkapazität schnell erhöhen, um den steigenden Cloud-Computing-Anforderungen gerecht zu werden.

Amerikanische Rechenzentren versuchen, Geschäftsanforderungen wie Fernarbeitssoftware, Videokonferenzen und 5G-Mobilfunknetzwerke zu erfüllen. Die Turbulenzen auf dem Finanzmarkt haben die Investitionen immer noch gebremst. Damit ist die Flächenbelegung zwischen 2019 und 2020 leicht zurückgegangen. Ungeachtet dessen bleibt die Branche auf Kurs und schöpft im Jahr 2022 wieder Zuversicht.

Der globale Immobilienmarkt für Rechenzentren

Wenn es um Immobilieninvestitionen für Rechenzentren geht, liegen die Amerikaner weiterhin an der Spitze. Allerdings arbeiten auch Branchenkonkurrenten in Europa und Asien daran, aufzuholen. Auf dem alten Kontinent finden sich Installationen vor allem in London, Paris und Frankfurt. Auch Städte wie Amsterdam haben auf die wachsenden Anforderungen reagiert. In Asien konzentrieren sich Investoren auf Gebäude in Tokio. Die Levante teilt sich das Gebiet mit der Sommerstadt Singapur und der Stadt Shanghai in China.

Tausende Quadratmeter sind somit für Rechenzentren auf der ganzen Welt reserviert. Allerdings halten die Vereinigten Staaten immer noch die Rekorde hinsichtlich der Behandlungskapazität und des Behandlungsvolumens. Der amerikanische Markt wird von Nord-Virginia dominiert, dessen Energieaufwand mit 1.377 Megawatt seinen Höhepunkt erreicht. 7 weitere Orte weisen ebenfalls eine hohe Konzentration an Rechenzentren auf. Dies sind Dallas, Phoenix, Silicon Valley, New York City, Atlanta, Chicago und Tri-State. Dieses Gebiet umfasst den Staat New York, Cincinnati und New Jersey.

Europäischer Marktführer, die Stadt Londonverbraucht 710 Megawatt für seine Rechenzentren. Das entspricht kaum der Hälfte des Energiebedarfs von Nord-Virginia (USA). In Frankreich konzentriert sich der Sektor hauptsächlich auf die Ile-de-France. Diese Region bietet Nähe zu nationalen Kunden. Es verfügt auch über die notwendigen Ressourcen für Technologiezentren. Nummer 1 im Asien-Pazifik-Raum, Tokio wendet 738 Megawatt für seine Server- und Supercomputerinstallationen auf.

Frankreich geht es gut!

2021 war für Frankreich in Bezug auf Rechenzentren ein fruchtbares Jahr. Die Server sind rund um die Hauptstadt konzentriert und beeinflussen lokale Immobilien. Auf jeden Fall erfüllt die Region Ile-de-France die notwendigen Voraussetzungen für ein Branchenwachstum. Es verfügt über effiziente Kommunikationsmittel, insbesondere mit seinem Glasfasernetz, das direkt mit dem Nahen Osten und Afrika verbunden ist. Tatsächlich sind die Kunden hauptsächlich an diesen Orten anzutreffen. Einige der Portfolios befinden sich auch in Nordamerika.

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Ile-de-France liegt in Europa an dritter Stelle hinter der Metropole London, Amsterdam in Holland und Frankfurt, der deutschen Technologiehauptstadt. Die Anleger bleiben zuversichtlich, auch wenn der Markt im Jahr 2020 kürzlich einen Wertverlust von 11 % verzeichnete. Dieser Rückgang beraubt ihn seines globalen Podiums. Dennoch verzeichnet die Branche ein Wachstum von rund 30 % für 2021.

Durch neue Projekte werden die Energieausgaben in den Zentren der Ile-de-France um 66 Megawatt steigen. Laut AFP wurden im Jahr 2021 rund 138 Standorte in der Region identifiziert. Diese Dienstleister benötigen Glasfaser, ein Hochspannungsnetz, aber vor allem eine sichere Umgebung. Der Großraum Paris ist dem Risiko von Naturkatastrophen weniger ausgesetzt.

Die Komplexität von Rechenzentren geht über die Herausforderungen im Immobilienbereich hinaus

Ein Rechenzentrum ist wie eine Fabrik organisiert. Es umfasst mehrere Gebäude, die campusartig angeordnet sind. Allerdings kann jeder Anbieter abhängig von seinen Aktivitäten seine eigene Konfiguration haben. Die Speicherung großer Datenmengen erfordert kilometerlange Kabel- und Rohrleitungen. Auch Lüftungsanlagen müssen vorhanden sein. Die besten Anlagen können sogar Energie erzeugen, indem sie Wärme von Servern zurückgewinnen oder Dächer nutzen, die mit Photovoltaikmodulen bedeckt sind.

Die eigentliche Herausforderung bestünde darin, sich mit dem Herzen einer städtischen Umgebung auseinanderzusetzen. Die Reise beginnt mit Verwaltungsvorgängen. Das Gebäude muss eine bestimmte Anzahl von Kriterien erfüllen, um vom ICPE-Zertifikat zu profitieren. Dieses Dokument wird jeder Anlage erteilt, die für den Umweltschutz klassifiziert ist. Zusätzlich zur Baugenehmigung ist eine Betriebserlaubnis erforderlich.

Die Regeln für Server und Rechenzentren sind von Land zu Land unterschiedlich. Generell gilt, dass der Standort weit entfernt von brand- oder überschwemmungsgefährdeten Gebieten liegen muss. Allerdings sollte es über ein Mittel- oder Hochspannungsstromnetz versorgt werden. Kurz gesagt, Rechenzentren erfordern eine phänomenale Investition. Data4 plant beispielsweise, rund hundert Millionen Euro für ein einziges Zentrum in Polen auszugeben.

Harter Wettbewerb mit anderen Branchen

Rechenzentren stehen vor einer echten Herausforderung Eigentumskrieg. Denn sie wollen sich in den besten Lagen der Stadt etablieren. Sie treten damit in Konkurrenz zu anderen Angebotstypen wie Selfstorage-Boxen und Möbellagerung. Auch E-Commerce-Hangars sind im Kampf. Allerdings müssen Rechenzentren mehr Kriterien erfüllen als andere.

Traditionelle Lagerhäuser sind einfacher zu implementieren und nehmen häufig ideale Standorte ein. Zudem erhalten sie einfacher ihre Baugenehmigung. Selfstorage-Immobilienprojekte finden schnell Käufer. Sie schaffen es, Quadratmeter bereits vor Baubeginn zu verkaufen. Es gibt weniger Immobilienentwickler, die sich auf Rechenzentren spezialisiert haben.

Anleger erwirtschaften ihr Kapital lieber mit traditionellen Logistiklagern als mit einem Rechenzentrum. Angesichts des Mangels an Angeboten erstellen viele Unternehmen ihre eigenen Websites und stellen in ihrem Namen Server bereit. Auch diese Unternehmen stehen vor einer großen Herausforderung, da man oft darum kämpfen muss, die besten Standorte zu finden. Wenn ein Grundstück oder eine Wohnung frei wird, wird nur der „Erste am Ball“ bedient.

Neue Praktiken in der Branche

Immobilien speziell für Rechenzentren funktionieren nicht genau wie andere Sektoren. Anleger gehen ein geringeres Risiko ein, wenn sie eine Immobilie erwerben, wenn sie sich einer dauerhaften Nachfrage sicher sind. Sie finden dann Mieter, bevor sie überhaupt einen Kaufvertrag mit den Grundstückseigentümern oder Treuhändern unterzeichnen. Dieser Ansatz trägt dazu bei, das investierte Kapital schneller rentabel zu machen.

Übereinstimmende Studien zeigen, dass die Menge der gespeicherten und verarbeiteten Daten bis 2025 um 600 % zunehmen wird. Prognosen zeigen eine deutliche Verbesserung der Erträge. Bezüglich der Rentabilität können einige Anbieter bereits Gewinnzahlen vorlegen. Ebitda generiert eine 20-mal höhere Marge als bei herkömmlichen Mietimmobilien. Auf den besten Websites würde dieser Wert sogar 2800 % erreichen.

Die Bemühungen tragen Früchte für Immobilienentwickler, die sich auf Rechenzentren konzentriert haben. Allerdings vervielfachen sich die zu bewältigenden Herausforderungen mit der Zeit. In einer Zeit der globalen Erwärmung, Umweltbeschränkungist aktuell. Energieintensive technische Zentren werden von Umweltschützern hervorgehoben. Den Promotern bleibt nichts anderes übrig, als an Servern zu arbeiten, die weniger Strom verbrauchen. Im Fokus der Bemühungen steht das Kühlsystem (Freikühlung), das weder Strom noch Treibhausgase verbraucht.

Welche Zukunft haben Rechenzentrumsimmobilien?

Die Welt ist auf dem Weg zur Lösung der Gesundheitskrise. Der Post-Covid-19-Kontext erfordert einen Neustart, aber die Kosten für den Aufbau eines Standorts mit Servern und Supercomputern bleiben 20-mal höher als für einen Self-Storage-Hangar. Die Herausforderungen bleiben die gleichen wie zuvor. Insbesondere muss man darum kämpfen, sich an den besten Standorten zu etablieren.

Der Wettbewerb mit der E-Commerce-spezifischen Logistik wird noch härter. Zusätzlich zu den Berufen, die aus der Digitalisierung hervorgegangen sind, übernehmen bestimmte Berufe Telearbeit und Cloud Computing. Unter anderem gibt es soziale Netzwerke, die eine maximale Anzahl an Servern erfordern. Dies gilt auch für Video-on-Demand-Plattformen und Internetfernsehen. Die Wirtschaft fängt gerade erst an, sich zu erholen, als geopolitische Spannungen auftauchen und wer noch leben wird, wird sehen.