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Bienes raíces y centros de datos: lo esencial para recordar

En los últimos años, el sector inmobiliario de centros de datos ha experimentado un crecimiento notable. La pandemia ha tenido poco impacto en este próspero sector. La crisis sanitaria ha tenido poco impacto en su desarrollo. El teletrabajo, las compras online, la computación en la nube, Tik Tok y el despliegue de la red 5G han mantenido la demanda de edificios técnicos dedicados a centros de datos.

Contexto de los bienes raíces del centro de datos

Como una apisonadora, la alta tecnología afecta a todos los ámbitos y también influye en el sector inmobiliario. Los centros de datos necesitan cientos de metros cuadrados en medio de una ciudad para poder establecerse. Sus instalaciones sirven de soporte para una vida ultradigital. El funcionamiento de teléfonos, ordenadores y otros SmartTV depende de los centros de datos. Estos últimos ocupan grandes superficies y pesan mucho sobre el sector inmobiliario.

Para minimizar el período de latencia, las empresas de alta tecnología necesitan instalaciones ubicadas cerca del objetivo. Para acercarse a su zona de influencia, estos compañías No dude en invertir en varios edificios. También pueden alquilar pisos enteros de un rascacielos. En ambos casos, estos proveedores de servicios especializados eligen las mejores ubicaciones, incluso si eso significa pagar el precio más alto y hacer subir el precio de los inmuebles.

El despliegue de la tecnología 5G, así como la democratización de la computación en la nube, plantean exigencias muy específicas que los actores inmobiliarios deben cumplir. Su misión es construir complejos destinados a centros de datos. Estos clientes exigen las mejores ubicaciones posibles para estar más cerca de los usuarios. Al mismo tiempo, imponen especificaciones muy estrictas.

La demanda estadounidense sigue creciendo

El estilo de vida hiperconectado de los estadounidenses explica el crecimiento exponencial de los centros de datos en el país del Tío Sam: el despliegue de la nube y del 5 G requiere importantes inversiones inmobiliarias sólo para los centros de datos. Hasta 2017, las empresas de alta tecnología han totalizado un gasto anual de 11.500 millones de dólares en beneficio de este prometedor sector. Esta suma incluye tecnologías, infraestructuras técnicas, pero también inmuebles especializados.

Desde 2018 hasta principios de 2020, las inversiones se desaceleraron ligeramente. Paradójicamente, la pandemia no ha afectado tanto al sector. Sin embargo, el virus de la corona se ha cobrado 900.000 vidas en Estados Unidos desde la aparición de la enfermedad. El primer año de la crisis sanitaria, los centros de datos necesitaron casi 458 megavatios de energía. Los proveedores han tenido que aumentar rápidamente la capacidad de los servidores para satisfacer el aumento de la demanda de computación en la nube.

Los centros de datos estadounidenses buscan satisfacer necesidades empresariales como software de trabajo remoto, videoconferencias y redes móviles 5G, pero la disrupción en el mercado financiero aún ha frenado las inversiones. Así, la ocupación del suelo cayó ligeramente entre 2019 y 2020. De todos modos, el sector mantiene el rumbo y recupera la confianza en 2022.

El mercado inmobiliario mundial de centros de datos

En lo que respecta a las inversiones inmobiliarias para centros de datos, los estadounidenses siguen a la cabeza de la carrera. Dicho esto, los competidores sectoriales en Europa y Asia también están trabajando para ponerse al día. En el viejo continente las instalaciones se encuentran principalmente en Londres, París y Frankfurt. Ciudades como Ámsterdam también han respondido a demandas crecientes. En Asia, los inversores se centran en los edificios de Tokio. El Levante comparte área con la ciudad veraniega de Singapur y la ciudad de Shanghai en China.

Así, se dedican miles de metros cuadrados a centros de datos en todo el mundo. Sin embargo, Estados Unidos todavía ostenta los récords de capacidad y volumen de tratamiento. El mercado estadounidense está dominado por el norte de Virginia, cuyo gasto energético alcanza un máximo de 1.377 megavatios. Otras 7 localidades también tienen una alta concentración de centros de datos. Son Dallas, Phoenix, Silicon Valley, Nueva York, Atlanta, Chicago y Tri-State. Esta área incluye el estado de Nueva York, Cincinnati y Nueva Jersey).

Líder del mercado europeo, la ciudad de Londres.consume 710 megavatios para sus centros de datos. Lo que apenas supone la mitad de las necesidades energéticas del norte de Virginia (EE.UU.). En Francia, el sector se centra principalmente en Ile-de-France. Esta región ofrece proximidad a los clientes nacionales. También cuenta con los recursos necesarios para centros tecnológicos. Número 1 en Asia-Pacífico, Tokio dedica 738 megavatios a sus instalaciones de servidores y superordenadores.

¡A Francia le va bien!

2021 fue un año fructífero para Francia en términos de centros de datos. Los servidores se concentran en la capital e influyen en el sector inmobiliario local. En cualquier caso, la región Isla de Francia reúne las condiciones necesarias para el crecimiento sectorial. Dispone de medios de comunicación eficientes, particularmente con su red de fibra óptica conectada directamente con Oriente Medio y África. De hecho, los clientes se encuentran principalmente en estos lugares. Algunas de las carteras también están ubicadas en América del Norte.

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Ile-de-France ocupa el tercer lugar en Europa detrás de la metrópolis de Londres, Amsterdam en Holanda y Frankfurt, la capital tecnológica alemana. Los inversores mantienen la confianza a pesar de que el mercado experimentó recientemente una caída de valor del 11% en 2020. Esta caída lo priva de un podio mundial. Dicho esto, el sector está registrando un crecimiento de alrededor 30 % para 2021.

Los nuevos proyectos aumentarán el gasto energético en los centros de Isla de Francia en 66 megavatios. Según la AFP, en 2021 se identificaron 138 sitios en la región. Estos proveedores de servicios necesitan fibra óptica, una red eléctrica de alta tensión, pero sobre todo un entorno seguro. El área metropolitana de París está menos expuesta al riesgo de desastres naturales.

La complejidad de los centros de datos va más allá de los desafíos inmobiliarios

Un centro de datos está organizado como una fábrica. Incluye varios edificios dispuestos a modo de campus. Dicho esto, cada proveedor puede tener su propia configuración en función de sus actividades. Almacenar grandes cantidades de datos requiere kilómetros de cableado y tuberías. También se deben instalar sistemas de ventilación. Las mejores instalaciones pueden incluso producir energía recuperando el calor de los servidores o utilizando tejados cubiertos con paneles fotovoltaicos.

El verdadero desafío sería abordar el corazón de un entorno urbano. El viaje comienza con los trámites administrativos. El edificio debe cumplir una serie de criterios para beneficiarse del certificado ICPE. Este documento se otorga a cualquier Instalación Clasificada para la Protección Ambiental. Además del permiso de construcción, se requiere una licencia de funcionamiento.

Las reglas para servidores y centros de datos difieren de un país a otro. En términos generales, el sitio debe estar ubicado lejos de zonas con riesgo de incendio o inundación. Dicho esto, una red eléctrica de media o alta tensión debería dar servicio. En resumen, los centros de datos requieren una inversión fenomenal. Por ejemplo, Data4 planea gastar alrededor de cien millones de euros en un único centro en Polonia.

Dura competencia con otros sectores

Los centros de datos se enfrentan a un verdadero guerra de propiedad. Ya que buscan establecerse en las mejores ubicaciones de la ciudad. De este modo, entran en competencia con otro tipo de solicitudes, como las cajas de almacenamiento y los guardamuebles. Los hangares del comercio electrónico también están en la batalla. Sin embargo, los centros de datos tienen más criterios que cumplir que otros.

Los almacenes tradicionales, más fáciles de implementar, suelen ocupar ubicaciones ideales. Además, obtienen más fácilmente su permiso de construcción. Los proyectos inmobiliarios de almacenamiento encuentran rápidamente compradores. Logran vender metros cuadrados incluso antes de que comience la construcción. Hay menos promotores inmobiliarios especializados en centros de datos.

Los inversores prefieren rentabilizar su capital con naves logísticas tradicionales antes que con un centro de datos. Ante la falta de oferta, muchas empresas están creando sus propios sitios e implementando servidores en su nombre. Estas empresas también se enfrentan a un gran desafío ya que muchas veces hay que luchar para encontrar las mejores ubicaciones. Cuando un terreno o un apartamento esté disponible, sólo se atenderá al «primero en llegar».

Nuevas prácticas en el sector

Los bienes inmuebles específicos de los centros de datos no funcionan exactamente como otros sectores. Los inversores asumen menos riesgos al adquirir locales cuando están seguros de que habrá una demanda duradera. Luego encuentran inquilinos antes incluso de firmar un acuerdo de venta con los propietarios o fideicomisarios. Este enfoque ayuda a rentabilizar más rápidamente el capital invertido.

Estudios coincidentes muestran que el volumen de datos almacenados y procesados ​​aumentará un 600% hasta 2025. Las previsiones muestran una mejora significativa en los rendimientos. En términos de rentabilidad, algunos proveedores ya pueden proporcionar cifras de beneficios. El Ebitda genera 20 veces más margen que el inmobiliario tradicional en alquiler. Esta tasa llegaría incluso al 2800% en los mejores sitios.

Los esfuerzos están dando frutos para los desarrolladores inmobiliarios que se han centrado en los centros de datos. Sin embargo, los desafíos a enfrentar se multiplican con el tiempo. En tiempos de calentamiento global, restricción ambientales actual. Los ambientalistas señalan los centros técnicos que consumen mucha energía. Los promotores no tienen más remedio que trabajar en servidores que consuman menos electricidad. El esfuerzo se centra en el sistema de refrigeración (free-cooling) que no consume ni electricidad ni gases de efecto invernadero.

¿Qué futuro tendrá el sector inmobiliario de centros de datos?

El mundo avanza hacia la resolución de la crisis sanitaria. El contexto post-covid19 exige un relanzamiento, pero el coste de construir un sitio con servidores y superordenadores sigue siendo 20 veces mayor que el de un hangar de autoalmacenamiento. Los desafíos siguen siendo los mismos que antes. En particular, tendrás que luchar para establecerte en las mejores ubicaciones.

La competencia con la logística específica del comercio electrónico será aún más dura. Además de las profesiones nacidas de la digitalización, algunas profesiones están adoptando el teletrabajo y la computación en la nube. Entre otras, existen redes sociales que requieren el máximo número de servidores. Este es también el caso de las plataformas de vídeo bajo demanda y de la televisión por Internet. La economía apenas empieza a recuperarse cuando aparecen las tensiones geopolíticas y quién vivirá lo verá.