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Immobilier et datas center : l’essentiel à retenir

Depuis quelques années, l’immobilier de datas center connaît une croissance remarquable. La pandémie a faiblement touché ce secteur florissant. La crise sanitaire a eu peu d’impact sur son développement. Le télétravail, les achats en ligne, le cloud computing, Tik Tok et le déploiement du réseau 5G ont maintenu la demande en bâtiment technique dédié aux centres de données.

Contexte de l’immobilier des datas center

Tel un rouleau compresseur, la haute technologie touche tous les domaines et influe également sur l’immobilier. Les centres de données ont besoin de centaines de mètres carrés en pleine agglomération pour s’établir. Leurs installations servent de supports à une vie ultra-numérique. Le fonctionnement des téléphones, ordinateurs et autres SmartTV dépendent des datas center. Ces derniers occupent d’importantes surfaces et pèsent de tout leur poids sur l’immobilier.

Pour réduire au minimum la période de latence, les entreprises de hautes technologies ont besoin de locaux situés près de la cible. Pour se rapprocher de sa zone chalandise, ces sociétés n’hésitent pas à investir sur plusieurs bâtiments. Elles peuvent aussi louer des étages entiers d’un gratte-ciel. Dans les deux cas, ces prestataires spécialisés choisissent les meilleurs emplacements, quitte à payer le plus fort et à tirer le cours de l’immobilier vers le haut.

Le déploiement de la technologie 5G ainsi que la démocratisation du Cloud computing font naître des demandes très spécifiques que les acteurs de l’immobilier doivent combler. Ils ont pour mission de bâtir des complexes destinés aux datas center. Ces clients exigent les meilleurs emplacements qui soient pour se rapprocher des usagers. Ils imposent en même temps des cahiers de charge très stricts.

La demande américaine ne cesse de s’accroître

Le mode de vie hyperconnecté des Américains explique la croissance exponentielle des datas center au pays de l’Oncle Sam. Le déploiement du cloud et du 5 G nécessite d’importants investissements immobiliers uniquement pour les centres de données. Dès 2017, les entreprises high-tech totalisent des dépenses annuelles de 11,5 milliards de dollars au profit de cette filière porteuse. Cette somme comprend les technologies, les infrastructures techniques, mais également l’immobilier spécialisé.

À partir de 2018 et jusqu’au début de 2020, les investissements ont légèrement décéléré. Paradoxalement, la pandémie n’a pas tellement affecté le secteur. Pourtant le virus couronné a fait 900 000 victimes aux États-Unis depuis l’apparition de la maladie. La première année de crise sanitaire, les datas center ont demandé près de 458 mégawatts d’énergie. Les fournisseurs ont dû rapidement accroître la capacité de leurs serveurs pour répondre à une montée en flèches des demandes en Cloud Computing.

Les centres de données américaines cherchent à satisfaire des besoins professionnels tels que les logiciels de travail à distance, la visioconférence et le réseau mobile 5 G. La perturbation du marché financier a tout de même ralenti les investissements. L’occupation foncière a ainsi légèrement baissé entre 2019 et 2020. Quoi qu’il en soit, la filière maintient le cap et repris confiance en 2022.

Le marché immobilier mondial des centres des données

En matière d’investissements immobiliers destinés aux datas center, les Américains restent en tête de course. Cela dit, les concurrents sectoriels en Europe et en Asie s’activent aussi pour combler leur retard. Sur le vieux continent, les installations se trouvent surtout à Londres, Paris et Francfort. Les villes telles qu’Amsterdam ont également répondu à des demandes grandissantes. Pour l’Asie, les investisseurs se focalisent sur des bâtiments tokyoïtes. Le Levant partage le secteur avec la cité été de Singapour et la ville de Shanghai en Chine.

Les milliers de mètres carrés sont ainsi consacrés aux datas center dans le monde. Cependant, les États-Unis détiennent toujours les records en matière de capacité et de volume de traitements. Le marché américain est dominé par la Virginie du Nord dont la dépense énergétique culmine à 1377 mégawatts. 7 autres localités ont aussi une forte concentration de datas center. Ce sont Dallas, Phoenix, Silicon Valley, New York City, Atlanta, Chicago et Tri-State. Cette zone regroupe l’État du New York, Cincinnati et New Jersey).

Leader du marché européen, la ville de Londres consomme 710 mégawatts pour ses datas center. Ce qui arrive à peine à la moitié des besoins énergiques de Virginie du Nord (USA). En France, le secteur se focalise essentiellement sur l’Ile-de-France. Cette région offre la proximité avec la clientèle nationale. Elle dispose également de ressources nécessaires pour les centres technologiques. Numéro 1 en Asie-Pacifique, Tokyo consacre 738 mégawatts pour ses installations de type serveurs et superordinateurs.

La France tire son épingle du jeu !

2021 a été une année fructueuse pour la France en matière de datas center. Les serveurs se concentrent autour de la capitale et influent sur l’immobilier local. Quoi qu’il en soit, la région francilienne réunit les conditions nécessaires à une croissance sectorielle. Elle dispose de moyens de communication performante notamment avec son réseau de fibres optiques directement relié au Moyen-Orient et à l’Afrique. En effet, les clients se trouvent essentiellement à ces endroits. Une partie des portefeuilles se trouve également en Amérique du Nord.

L’Ile-de-France est troisième en Europe derrière la métropole de Londres, Amsterdam en Hollande et Francfort, la capitale technologique allemande. Les investisseurs restent confiants même si le marché a récemment connu une baisse de 11 % de sa valeur en 2020. Ce recul lui prive de podium mondial. Cela dit, le secteur enregistre une croissance de l’ordre de 30 % pour 2021.

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De nouveaux projets vont accroître de 66 mégawatts les dépenses énergétiques des centres franciliens. Selon l’AFP, quelque 138 sites ont été recensés dans la région en 2021. Ces prestataires ont besoin de fibre optique, de réseau électrique haute tension, mais surtout d’environnement sécure. L’agglomération parisienne est moins exposée aux risques de catastrophe naturelle.

La complexité des datas center va au-delà des challenges immobiliers

Un data center s’organise comme une usine. Il comprend plusieurs bâtiments disposés comme un campus. Cela dit, chaque fournisseur peut avoir sa propre configuration en fonction de ses activités. Le stockage d’importante quantité de données nécessite des kilomètres de câblage et de tuyauterie. Il faut également mettre en place des systèmes de ventilation. Les meilleures installations peuvent même produire de l’énergie en récupérant la chaleur des serveurs ou grâce à des toits recouverts de panneaux photovoltaïques.

Le véritable défi serait de composer avec un cœur d’un environnement urbain. Le parcours commence avec les procédures administratives. Le bâtiment doit respecter un certain nombre de critères pour bénéficier du certificat ICPE. Ce document est octroyé à toute Installation Classée pour la Protection de l’Environnement. En plus du permis de construire, il faut une licence d’exploitation.

Les règles en matière de serveurs et de centres de données diffèrent d’un pays à l’autre. De manière générale, le site doit s’implanter loin des zones à risques d’incendie ou d’inondation. Cela dit, un réseau électrique moyenne ou haute tension devrait le desservir. En somme, les datas center nécessitent un investissement phénoménal. À titre d’exemple, Data4 prévoit de dépenser une centaine de millions d’euros pour un seul centre en Pologne.

Une rude concurrence avec les autres filières

Les datas center sont confrontés à une véritable guerre de propriété. Comme ils cherchent à s’implanter dans les meilleurs emplacements citadins. Ils entrent ainsi en compétition avec d’autres types de demandes dont les boxes de self stockage et les garde-meubles. Les hangars pour l’e-commerce sont également dans la bataille. Seulement, les centres de données ont plus de critères à remplir que les autres.

Plus faciles à déployer les entrepôts classiques s’accaparent souvent les emplacements idéaux. Par ailleurs, ils obtiennent leur permis de construire plus aisément. Les projets immobiliers de types self-stockage trouvent rapidement des acquéreurs. Ils parviennent à vendre des mètres carrés avant même le début de la construction. Les promoteurs immobiliers spécialisés en datas center sont moins nombreux.

Les investisseurs préfèrent rentabiliser leurs capitaux avec des entrepôts logistiques classiques qu’un centre de données. Face à un manque d’offre les entreprises sont nombreuses à créer leurs propres sites et à déployer des serveurs en leur nom. Ces sociétés relèvent également un beau défi puisqu’il faut souvent se battre pour trouver les meilleurs emplacements. Lorsqu’un terrain ou un appartement se libère, seul le « premier sur la balle » sera servi.

Des nouvelles pratiques dans le secteur

L’immobilier propre aux datas center ne fonctionne pas exactement comme avec les autres filières. Les investisseurs prennent moins de risques en acquérant des locaux lorsqu’ils ont la certitude d’avoir une demande pérenne. Ils trouvent alors des locataires avant même de signer un compromis de vente avec les propriétaires fonciers ou les syndics. Cette démarche aide à rentabiliser plus rapidement les capitaux engagés.

Des études concordantes montrent que le volume de données stockées et traitées va s’accroître de 600 % à l’horizon 2025. Les prévisions font état d’une amélioration significative des rendements. En termes de profitabilité, certains fournisseurs sont d’ores et déjà aptes à avancer des chiffres sur les bénéfices. Ebitda dégage 20 fois plus de marge que dans l’immobilier locatif classique. Ce taux atteindrait même 2800 % dans les meilleurs sites.

Les efforts portent leurs fruits pour les promoteurs immobiliers qui ont misé sur les datas center. Seulement, les défis à relever se multiplient au fil du temps. A l’heure du réchauffement climatique, la contrainte environnementale est d’actualité. Les centres techniques énergivores sont pointés du doigt par les écologistes. Les promoteurs n’ont pas d’autres choix que de travailler sur des serveurs moins gourmands en électricité. L’effort porte sur le système de refroidissement (free cooling) qui ne consomme ni courant ni gaz à effet de serre.

Quel futur pour l’immobilier des datas center ?

Le monde avance vers la résolution de la crise sanitaire. Le contexte post-covid19 invite à une relance, mais le coût de construction d’un site avec des serveurs et de superordinateurs reste 20 fois plus élevé qu’un hangar de self stockage. Les défis à relever restent les mêmes qu’auparavant. Il faut notamment livrer bataille pour s’implanter dans les meilleurs emplacements.

La concurrence avec la logistique propre à l’e-commerce va s’endurcir davantage. Outre les professions nées de la digitalisation, certains métiers adoptent le télétravail et le cloud computing. Il y a entre autres les réseaux sociaux qui exigent le maximum de serveurs. C’est aussi le cas des plateformes de vidéo à la demande et la télévision sur Internet. L’économie commence à peine à se relever que des tensions géopolitiques apparaissent et qui vivra verra.

Yohann G.