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Immobiliare e data center: gli essenziali da ricordare

Negli ultimi anni, il settore immobiliare dei data center ha registrato una crescita notevole. La pandemia ha avuto un impatto minimo su questo fiorente settore. La crisi sanitaria ha avuto un impatto minimo sul suo sviluppo. Il telelavoro, lo shopping online, il cloud computing, Tik Tok e la diffusione della rete 5G hanno mantenuto la domanda di edifici tecnici dedicati ai data center.

Contesto immobiliare del data center

Come un rullo compressore, l’alta tecnologia colpisce tutti i settori e influenza anche il settore immobiliare. Per poter essere realizzati, i data center necessitano di centinaia di metri quadrati nel centro di una città. Le loro installazioni fungono da supporto per una vita ultradigitale. Il funzionamento di telefoni, computer e altri SmartTV dipende dai data center. Questi ultimi occupano vaste superfici e gravano pesantemente sul patrimonio immobiliare.

Per ridurre al minimo il periodo di latenza, le aziende high-tech necessitano di locali situati vicino al target. Per avvicinarsi al suo bacino di utenza, questi aziende non esitate a investire in diversi edifici. Possono anche affittare interi piani di un grattacielo. In entrambi i casi, questi fornitori di servizi specializzati scelgono le posizioni migliori, anche se ciò significa pagare il prezzo più alto e far salire il prezzo degli immobili.

L’implementazione della tecnologia 5G e la democratizzazione del cloud computing danno origine a esigenze molto specifiche che gli operatori immobiliari devono soddisfare. La loro missione è costruire complessi destinati ai data center. Questi clienti richiedono le migliori posizioni possibili per essere più vicini agli utenti. Allo stesso tempo impongono specifiche molto rigide.

La domanda americana continua a crescere

Lo stile di vita iperconnesso degli americani spiega la crescita esponenziale dei data center nel Paese dello Zio Sam L’implementazione del cloud e del 5G richiede importanti investimenti immobiliari proprio per i data center. Nel 2017, le aziende high-tech hanno totalizzato una spesa annua di 11,5 miliardi di dollari a beneficio di questo promettente settore. Questa somma comprende tecnologie, infrastrutture tecniche, ma anche immobili specializzati.

Dal 2018 all’inizio del 2020 gli investimenti hanno leggermente rallentato. Paradossalmente la pandemia non ha toccato più di tanto il settore. Tuttavia, il virus della corona ha causato la morte di 900.000 persone negli Stati Uniti dalla comparsa della malattia. Nel primo anno della crisi sanitaria, i data center hanno richiesto quasi 458 megawatt di energia. I fornitori hanno dovuto aumentare rapidamente la capacità dei server per soddisfare l’impennata delle richieste di cloud computing.

I data center americani cercano di soddisfare le esigenze aziendali come software per il lavoro a distanza, videoconferenze e reti mobili 5G. La perturbazione del mercato finanziario ha ancora rallentato gli investimenti. L’occupazione del suolo è quindi leggermente diminuita tra il 2019 e il 2020. In ogni caso, il settore mantiene la rotta e ritrova fiducia nel 2022.

Il mercato immobiliare globale dei data center

Per quanto riguarda gli investimenti immobiliari per i data center, gli americani restano in testa alla corsa. Detto questo, anche i concorrenti settoriali in Europa e in Asia stanno lavorando per recuperare terreno. Nel vecchio continente le installazioni si trovano soprattutto a Londra, Parigi e Francoforte. Anche città come Amsterdam hanno risposto alle crescenti richieste. Per quanto riguarda l’Asia, gli investitori si stanno concentrando sugli edifici di Tokyo. Il Levante condivide l’area con la città estiva di Singapore e la città di Shanghai in Cina.

Migliaia di metri quadrati sono così dedicati ai data center di tutto il mondo. Tuttavia, gli Stati Uniti detengono ancora il record in termini di capacità e volume di trattamento. Il mercato americano è dominato dalla Virginia settentrionale, la cui spesa energetica raggiunge il picco di 1.377 megawatt. Anche altre 7 località presentano un’elevata concentrazione di data center. Sono Dallas, Phoenix, Silicon Valley, New York City, Atlanta, Chicago e Tri-State. Quest’area comprende lo Stato di New York, Cincinnati e il New Jersey).

Leader del mercato europeo, la città di Londraconsuma 710 megawatt per i suoi data center. Che equivale a malapena alla metà del fabbisogno energetico della Virginia del Nord (USA). In Francia, il settore si concentra principalmente sull’Ile-de-France. Questa regione offre vicinanza ai clienti nazionali. Dispone inoltre delle risorse necessarie per i centri tecnologici. Numero 1 nell’Asia-Pacifico, Tokio dedica 738 megawatt alle installazioni di server e supercomputer.

La Francia sta andando bene!

Il 2021 è stato un anno fruttuoso per la Francia in termini di data center. I server sono concentrati intorno alla capitale e influenzano il patrimonio immobiliare locale. In ogni caso, la regione Ile-de-France soddisfa le condizioni necessarie per la crescita settoriale. Dispone di mezzi di comunicazione efficienti, in particolare con la sua rete in fibra ottica direttamente collegata al Medio Oriente e all’Africa. I clienti, infatti, si trovano soprattutto in questi luoghi. Alcuni portafogli si trovano anche in Nord America.

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L’Ile-de-France è terza in Europa dietro la metropoli di Londra, Amsterdam in Olanda e Francoforte, la capitale tecnologica tedesca. Gli investitori rimangono fiduciosi anche se il mercato ha recentemente registrato un calo del valore dell’11% nel 2020. Questo calo lo priva di un podio globale. Detto questo, il settore registra una crescita di circa 30% per il 2021.

Nuovi progetti aumenteranno la spesa energetica nei centri dell’Ile-de-France di 66 megawatt. Secondo l’AFP, nel 2021 nella regione sono stati individuati circa 138 siti. Questi fornitori di servizi hanno bisogno di fibra ottica, di una rete elettrica ad alta tensione, ma soprattutto di un ambiente sicuro. L’area metropolitana di Parigi è meno esposta al rischio di disastri naturali.

La complessità dei data center va oltre le sfide immobiliari

Un data center è organizzato come una fabbrica. Comprende diversi edifici disposti come un campus. Detto questo, ogni fornitore può avere la propria configurazione a seconda delle proprie attività. L’archiviazione di grandi quantità di dati richiede chilometri di cavi e tubazioni. Dovranno essere predisposti anche i sistemi di ventilazione. Le migliori installazioni riescono a produrre energia anche recuperando calore dai server o utilizzando tetti ricoperti da pannelli fotovoltaici.

La vera sfida sarebbe occuparsi del cuore di un ambiente urbano. Il viaggio inizia con le procedure amministrative. L’edificio deve soddisfare un certo numero di criteri per beneficiare del certificato ICPE. Questo documento è concesso a qualsiasi installazione classificata per la protezione ambientale. Oltre al permesso di costruire è necessaria la licenza d’esercizio.

Le regole per server e data center differiscono da paese a paese. In generale il cantiere deve essere situato lontano da zone a rischio di incendio o allagamento. Detto questo, dovrebbe essere servito da una rete elettrica a media o alta tensione. In breve, i data center richiedono un investimento fenomenale. Data4, ad esempio, prevede di spendere circa cento milioni di euro per un unico centro in Polonia.

Concorrenza dura con altri settori

I data center si trovano ad affrontare un problema reale guerra di proprietà. Mentre cercano di affermarsi nelle migliori posizioni della città. Entrano così in competizione con altre tipologie di richieste tra cui box self storage e deposito mobili. Anche gli hangar dell’e-commerce sono in battaglia. Tuttavia, i data center hanno più criteri da soddisfare rispetto ad altri.

Più facili da implementare, i magazzini tradizionali spesso occupano posizioni ideali. Inoltre ottengono più facilmente il permesso di costruire. I progetti immobiliari di self-storage trovano rapidamente acquirenti. Riescono a vendere metri quadrati anche prima dell’inizio della costruzione. Ci sono meno sviluppatori immobiliari specializzati in data center.

Gli investitori preferiscono rendere redditizio il proprio capitale con i tradizionali magazzini logistici piuttosto che con un data center. Di fronte alla carenza di offerta, molte aziende stanno creando i propri siti e installando server per loro conto. Anche queste aziende si trovano ad affrontare una grande sfida poiché spesso bisogna lottare per trovare le sedi migliori. Quando si libera un terreno o un appartamento, verrà servito solo il “primo in palla”.

Nuove pratiche nel settore

Gli immobili specifici dei data center non funzionano esattamente come gli altri settori. Gli investitori corrono meno rischi acquistando locali quando sono certi di una domanda duratura. Quindi trovano gli inquilini prima ancora di firmare un contratto di vendita con i proprietari terrieri o gli amministratori fiduciari. Questo approccio aiuta a rendere più rapidamente redditizio il capitale investito.

Studi concordanti mostrano che entro il 2025 il volume dei dati archiviati ed elaborati aumenterà del 600%. Le previsioni mostrano un significativo miglioramento dei rendimenti. In termini di redditività, alcuni fornitori sono già in grado di fornire dati sugli utili. L’Ebitda genera un margine 20 volte maggiore rispetto agli immobili in affitto tradizionali. Questo tasso raggiungerebbe addirittura il 2800% nei migliori siti.

Gli sforzi stanno dando i loro frutti agli sviluppatori immobiliari che si sono concentrati sui data center. Tuttavia, le sfide da affrontare si moltiplicano nel tempo. In un’epoca di riscaldamento globale, vincolo ambientaleè attuale. I centri tecnici ad alta intensità energetica vengono individuati dagli ambientalisti. I promotori non hanno altra scelta che lavorare su server che consumano meno elettricità. Lo sforzo si concentra sul sistema di raffreddamento (freecooling) che non consuma né elettricità né gas serra.

Quale futuro per gli immobili dei data center?

Il mondo si sta muovendo verso la risoluzione della crisi sanitaria. Il contesto post-covid19 chiede un rilancio, ma il costo per realizzare un sito con server e supercomputer resta 20 volte superiore a quello di un hangar self-storage. Le sfide rimangono le stesse di prima. In particolare, devi lottare per affermarti nelle posizioni migliori.

La concorrenza con la logistica specifica dell’e-commerce diventerà ancora più dura. Oltre alle professioni nate dalla digitalizzazione, alcune professioni stanno adottando il telelavoro e il cloud computing. Tra gli altri ci sono i social network che richiedono il numero massimo di server. Ciò vale anche per le piattaforme di video on demand e per la televisione su Internet. L’economia sta appena cominciando a riprendersi quando compaiono le tensioni geopolitiche e chi vivrà vedrà.