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不動産とデータセンター: 覚えておくべき基本事項

近年、データセンター不動産の成長は目覚ましいものがあります。パンデミックはこの繁栄しているセクターにほとんど影響を与えていません。健康危機はその発展にほとんど影響を与えていません。テレワーク、オンライン ショッピング、クラウド コンピューティング、Tik Tok、5G ネットワークの展開により、データ センター専用の技術的建物に対する需要が維持されています。

データセンター不動産のコンテキスト

蒸気ローラーのように、ハイテクはあらゆる分野に影響を与え、不動産にも影響を与えます。データセンターを設立するには、都市の真ん中に数百平方メートルが必要です。彼らのインスタレーションは、ウルトラデジタルライフのサポートとして機能します。電話、コンピュータ、その他の SmartTV の動作はデータセンターに依存しています。後者は広い面積を占め、不動産に大きな負担を与えます。

待ち時間を最小限に抑えるために、ハイテク企業はターゲットの近くに施設を設置する必要があります。その集水域に近づくために、これらは 企業 複数の建物に投資することを躊躇しないでください。超高層ビルのフロア全体を借りることもできます。どちらの場合も、これらの専門サービスプロバイダーは、たとえ最高額を支払って不動産価格を押し上げることになっても、最適な場所を選択します。

5G テクノロジーの展開とクラウド コンピューティングの民主化により、不動産関係者が満たさなければならない非常に具体的な要求が生じます。彼らの使命は、データセンター向けの複合施設を構築することです。これらの顧客は、ユーザーに近い、可能な限り最適な場所を求めています。同時に、非常に厳しい仕様も課せられます。

米国の需要は拡大し続ける

アメリカ人のハイパーコネクテッド ライフスタイルは、アンクル サムの国におけるデータ センターの急激な成長を説明しています。クラウドと 5 G の導入には、データ センターのためだけに多額の不動産投資が必要です。 2017 年の時点で、ハイテク企業はこの有望な分野のために年間総額 115 億ドルを支出しています。この金額には、テクノロジー、技術インフラストラクチャーだけでなく、特殊な不動産も含まれます。

2018 年から 2020 年の初めにかけて、投資は若干減速しました。逆説的ですが、パンデミックはこのセクターにそれほど影響を与えていません。しかし、クラウンウイルスはこの病気の出現以来、米国で90万人の命を奪った。健康危機の最初の年、データセンターには 458 メガワット近くのエネルギーが必要でした。ベンダーは、クラウド コンピューティングの需要の急増に対応するために、サーバーの容量を迅速に増強する必要がありました。

米国のデータセンターは、リモート作業ソフトウェア、ビデオ会議、5G モバイル ネットワーキングなどのビジネス ニーズを満たすことを目指していますが、金融市場の混乱により投資は依然として鈍化しています。したがって、土地占有率は 2019 年から 2020 年にかけてわずかに減少しました。それにもかかわらず、このセクターはコースを維持し、2022 年に信頼を取り戻しています。

世界のデータセンター不動産市場

データセンターへの不動産投資に関しては、アメリカ人が依然として競争の先頭に立っている。とはいえ、ヨーロッパやアジアの分野の競合他社も追いつくために努力しています。旧大陸では、インスタレーションは主にロンドン、パリ、フランクフルトで見られます。アムステルダムなどの都市も需要の高まりに応えています。アジアに関しては、投資家は東京のビルに注目しています。レバントは夏の都市シンガポールや中国の上海市と地域を共有しています。

したがって、世界中で数千平方メートルがデータセンターに充てられています。しかし、米国は依然として治療能力と治療量の記録を保持しています。アメリカ市場はバージニア北部が独占しており、そのエネルギー消費量は最大で 1,377 メガワットに達します。他の 7 つの地域にもデータセンターが集中しています。ダラス、フェニックス、シリコンバレー、ニューヨーク市、アトランタ、シカゴ、トライステートです。この地域にはニューヨーク州、シンシナティ、ニュージャージー州が含まれます)。

ヨーロッパ市場のリーダー、ロンドン市データセンターでは 710 メガワットを消費します。これはバージニア北部 (米国) のエネルギー需要の半分にわずかに相当します。フランスでは、この部門は主にイル・ド・フランスに焦点を当てています。この地域は国内の顧客との距離が近いです。テクノロジーセンターに必要なリソースも備えています。アジア太平洋地域でナンバー1、 東京 は、サーバーとスーパーコンピューターの設置に 738 メガワットを費やしています。

フランスは元気です!

2021 年は、データセンターに関してフランスにとって実りの多い年でした。サーバーは首都周辺に集中しており、地元の不動産に影響を与えています。いずれにせよ、イル・ド・フランス地域は分野別の成長に必要な条件を満たしています。特に中東とアフリカに直接接続された光ファイバー ネットワークを備えた効率的な通信手段を備えています。実際、顧客は主にこれらの場所にあります。ポートフォリオの一部は北米にもあります。

イルドフランスは、大都市ロンドン、オランダのアムステルダム、ドイツの技術首都フランクフルトに次いでヨーロッパで 3 番目に位置しています。 2020年に市場価値が11%下落したにもかかわらず、投資家は依然として自信を持っています。この下落により、市場は世界的な表彰台を奪われています。とはいえ、この分野は約100%の成長を記録しています。 30% 2021年に向けて。

新しいプロジェクトにより、イル・ド・フランスの中心地におけるエネルギー消費は 66 メガワット増加します。 AFP通信によると、2021年にはこの地域で約138の拠点が確認された。これらのサービスプロバイダーは光ファイバーや高圧電気網を必要とするが、何よりも安全な環境を必要とする。パリ都市圏は自然災害のリスクが少ないです。

データセンターの複雑さは不動産の問題を超えています

データセンターは工場のように組織されています。キャンパスのように配置されたいくつかの建物が含まれます。ただし、各プロバイダーは、その活動に応じて独自の構成を持っている場合があります。大量のデータを保存するには、何マイルものケーブル配線と配管が必要です。換気システムも設置する必要があります。最良の設置では、サーバーから熱を回収したり、太陽光発電パネルで覆われた屋根を使用したりすることによって、エネルギーを生成することもできます。

本当の課題は、都市環境の中心部に対処することだろう。旅は行政手続きから始まります。 ICPE 証明書の恩恵を受けるには、建物は一定の基準を満たしている必要があります。この文書は、環境保護のために分類されたあらゆる設置に付与されます。建築確認のほかに営業許可も必要です。

サーバーとデータセンターの規則は国によって異なります。一般的に、設置場所は火災や洪水の危険がある地域から遠く離れた場所に設置する必要があります。そうは言っても、中電圧または高圧の電力網がそれに対応する必要があります。つまり、データセンターには驚異的な投資が必要です。たとえば、Data4 はポーランドの 1 つのセンターに約 1 億ユーロを費やすことを計画しています。

他分野との熾烈な競争

データセンターは現実的な問題に直面しています 財産戦争 彼らは都市の最高の場所に地位を確立しようとしています。したがって、彼らは、セルフ収納ボックスや家具収納などの他の種類のリクエストと競合します。電子商取引の格納庫も戦いに加わっている。ただし、データセンターには他のデータセンターよりも満たさなければならない基準がたくさんあります。

導入が容易なため、従来の倉庫が理想的な場所を引き継ぐことがよくあります。さらに、建設許可をより簡単に取得できます。セルフストレージ不動産プロジェクトはすぐに買い手を見つけます。彼らは建設が始まる前から平米数を販売することに成功している。データセンターに特化した不動産デベロッパーは少なくなってきています。

投資家は、データセンターではなく従来の物流倉庫を使用して資本を収益化することを好みます。供給不足に直面して、多くの企業が独自のサイトを作成し、自社に代わってサーバーを導入しています。これらの企業は、最適な立地を見つけるためにしばしば苦労する必要があるため、大きな課題にも直面しています。土地やアパートが利用可能になった場合、「先着者」のみが提供されます。

この分野における新たな実践

データセンターに特有の不動産は、他のセクターとまったく同じように機能するわけではありません。投資家は、持続的な需要が確実な場合に施設を取得することで、リスクを軽減します。そして、地主や管財人と売買契約を結ぶ前にテナントを見つけます。このアプローチは、投資した資本をより迅速に収益化するのに役立ちます。

同時調査では、保存および処理されるデータの量が 2025 年までに 600% 増加することが示されています。予測では、収量が大幅に向上することが示されています。収益性に関しては、一部のサプライヤーはすでに利益の数字を提供できています。 Ebitda は従来の賃貸不動産に比べて 20 倍の利益を生み出します。最高のサイトでは、この率は 2800% に達することもあります。

データセンターに注力してきた不動産開発業者にとって、その取り組みは実を結んでいる。ただし、時間の経過とともに、対処すべき課題は増大します。地球温暖化の時代に、 環境上の制約現在のものです。環境保護活動家たちは、エネルギーを大量に消費する技術センターを選び出します。推進者は消費電力の少ないサーバーで取り組むしかありません。電力も温室効果ガスも消費しない冷却システム(フリークーリング)に着目した取り組みです。

データセンター不動産の将来はどうなるでしょうか?

世界は健康危機の解決に向けて進んでいます。新型コロナウイルス感染症後の状況では再起動が求められていますが、サーバーとスーパーコンピューターを備えたサイトを構築するコストは依然としてセルフストレージ格納庫の 20 倍です。課題は以前と同じままです。特に、最高の場所で地位を確立するには戦わなければなりません。

EC特有の物流との競争はさらに厳しくなる。デジタル化によって生まれた職業に加え、一部の職業ではテレワークやクラウドコンピューティングが導入されています。とりわけ、最大数のサーバーを必要とするソーシャル ネットワークがあります。これは、ビデオ オン デマンド プラットフォームやインターネット テレビにも当てはまります。経済はかろうじて回復し始めているが、地政学的な緊張が現れ、誰が生き残るかがわかるだろう。

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